Desvendando de forma simples como é calculado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É o imposto que você paga quando compra, recebe, permuta ou adquire qualquer imóvel (casa, apartamento, terreno, etc.) no município de Porto Velho.
💡 Pense assim: Quando você compra um carro, precisa pagar taxas para transferi-lo para o seu nome, certo? O ITBI é parecido, mas para imóveis (casas, terrenos, apartamentos, etc.). Ele é fundamental para formalizar a transação e garantir que o imóvel seja legalmente seu, permitindo o registro no Cartório de Imóveis.
Para qualquer tipo de imóvel em Porto Velho
O maior valor entre: mercado, venal ou declarado
O cálculo do ITBI muda conforme o tipo de imóvel. Escolha abaixo qual situação se parece com a sua e vamos calcular juntos!
Casa, apartamento, terreno ou loja na cidade
Fazenda, sítio, chácara ou terreno rural
Para imóveis urbanos, o ITBI é calculado sobre o maior valor entre o valor de mercado (avaliação da prefeitura), o valor venal (usado no IPTU) ou o valor declarado na compra.
Apartamento no Centro de Porto Velho
Valor declarado na compra: R$ 180.000,00
📊 Valor de Mercado: Avaliação baseada em imóveis similares vendidos na região.
🏠 Valor Venal: Valor usado para calcular seu IPTU (consulte no carnê).
💰 Valor Declarado: Preço que você pagou, informado na escritura.
A prefeitura usa o MAIOR dos três valores!
Preço que você está pagando pelo imóvel
Valor que consta no carnê do IPTU
Avaliação da prefeitura
Maior valor entre: R$ 180.000, R$ 165.000 e R$ 175.000
Para imóveis rurais, o cálculo é baseado na Tabela de Valor da Terra Nua (VTN) multiplicada pela área, mais o valor das benfeitorias (casas, cercas, currais, etc.).
Sítio na zona rural de Porto Velho
Área: 5 hectares (50.000 m²) com casa simples
🗺️ Valor da Terra Nua: Hectare × VTN (valor por hectare da região).
🏠 Benfeitorias: Casas, galpões, cercas, poços, etc.
💰 Valor Declarado: Preço total que você está pagando.
Usa-se o MAIOR valor entre VTN+benfeitorias e valor declarado!
Hectares do imóvel rural (50.000 m²)
Valor da Terra Nua para a região
Casa simples, cerca e poço
Nem toda transmissão de imóvel paga ITBI! Existem situações onde há isenção ou não incidência do imposto. Veja as principais situações:
| Situação | Explicação | Exemplo |
|---|---|---|
| Herança | Imóvel recebido por morte | Filho herda casa dos pais |
| Doação entre parentes | Doação sem pagamento | Pais doam casa para filho |
| Incorporação ao capital | Imóvel vira capital de empresa | Integralização de capital social |
| Regularização Fundiária | primeira escritura por REURB-S | Titulação de terreno irregular |
Direito de usar o imóvel sem ser dono
Preço pelo qual foi arrematado
Financiamento habitacional
Casal se divorcia e divide os bens:
Casa vale R$ 200.000 - Marido fica com a casa, esposa com R$ 100.000 em outros bens
ITBI: Não paga, pois cada um recebeu 50% (sua parte justa)
Mas se o marido ficasse com casa de R$ 200.000 e a esposa com
apenas R$ 50.000:
ITBI: Paga sobre R$ 50.000 (valor que excedeu a parte justa da esposa)
Base: Maior entre mercado, venal ou declarado
Base: VTN × área + benfeitorias
Isenções e cálculos diferenciados
O ITBI deve ser pago ANTES da escritura
Realize o cadastro de ITBI Web no portal
Quite o boleto gerado
Leve o comprovante para a escritura
Por lei, quem paga é o comprador (adquirente). Mas na prática, comprador e vendedor podem combinar quem vai pagar.
ANTES da escritura no cartório. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não pode registrar a transferência.
Não, o ITBI deve ser pago à vista. Alguns bancos incluem o valor do ITBI no financiamento imobiliário, mas o repasse à prefeitura é feito integralmente.
O cartório não poderá lavrar a escritura nem registrar o imóvel. Além disso, a guia emitida perde a validade em 31/12 do ano da emissão.
Sim, mas o cálculo é simplificado sobre o valor do financiamento. Algumas situações de interesse social podem ter isenção total.
Acesse o portal SEMFAZ, escolha "Cadastro de ITBI Web", anexe os documentos e envie. Acompanhe pela opção "Consulta de ITBI Web".
Após a declaração online e análise da prefeitura (que leva em média 3 dias), você poderá imprimir o boleto no portal e pagar em qualquer agência bancária ou via aplicativo.
Não. Não incidência significa que o fato gerador não ocorre (está fora do campo tributável). Isenção é quando o fato gerador ocorre, mas a lei dispensa o pagamento.
A lei prevê casos como: bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital; fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica; e o retorno do bem ao antigo proprietário por retrovenda ou desincorporação (Art. 232, LC nº 878/2021).
A não incidência é parcial. Cobre apenas o valor do capital social integralizado. Se o imóvel valer mais que o capital subscrito, paga-se ITBI sobre a diferença.
No caso de integralização de capital, sim (conforme STF Tema 796). Já em fusões ou cisões, a empresa não pode ter atividade imobiliária preponderante.
Geralmente não, exceto se a empresa adquirente tiver atividade imobiliária preponderante (venda/locação) verificada nos últimos 2 anos.
Considera-se preponderante quando mais de 50% da receita da empresa vem de aluguel ou venda de imóveis no período de apuração legal.
Não se avalia a preponderância se a transmissão for feita em conjunto com a totalidade do patrimônio da empresa alienante. Nesse caso, a não incidência é plena.
Não incide ITBI se o imóvel retornar ao mesmo sócio que o integralizou originalmente na empresa.
Não. O desfazimento da venda por retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador não gera nova cobrança de ITBI.
Através de processo administrativo. Preencha o requerimento específico e siga a instrução mostrada no requerimento. O reconhecimento não é automático e depende de análise do Fisco.
Geralmente: Contrato Social, alterações, balanços dos últimos 2 anos, matrícula do imóvel e documentos da operação societária.
O prazo varia conforme a complexidade. É essencial protocolar com antecedência, pois o cartório exige a certidão para lavrar a escritura.
Você pode solicitar uma reavaliação na SEMFAZ, apresentando laudos ou documentos que comprovem o valor real de mercado do imóvel.
Se a atividade imobiliária preponderante for verificada após a concessão, o ITBI torna-se imediatamente exigível com acréscimos legais e possíveis penalidades.
O ITBI é um imposto simples: 2% sobre o valor do imóvel que você está adquirindo. O importante é declarar o valor correto e pagar antes de ir ao cartório. Com as informações deste guia, você está preparado para calcular e pagar seu ITBI sem surpresas!
