Desvendando de forma simples como é calculado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
1
2
3
4
5
🎯
O que é o ITBI?
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É o imposto que você paga quando
compra, recebe, permuta ou adquire qualquer imóvel (casa, apartamento, terreno, etc.) no município de Porto Velho.
💡 Pense assim: Quando você compra um carro, precisa pagar taxas para transferi-lo para o seu nome, certo? O ITBI é parecido, mas para imóveis (casas, terrenos, apartamentos, etc.). Ele é fundamental para formalizar a transação e garantir que o imóvel seja legalmente seu, permitindo o registro no Cartório de Imóveis.
🏡 Exemplos de quando se paga ITBI:
Compra e Venda
Você comprou uma casa
Paga ITBI sobre o valor
Permuta
Trocou seu apartamento
por uma casa
Doação Onerosa
Recebeu um terreno
em dação de pagamento
Leilão
Arrematou um imóvel
em hasta pública
Atenção importante: O ITBI deve ser pago ANTES do cartório fazer o registro da compra!
Sem o comprovante de pagamento, o cartório não pode fazer a escritura nem registrar o imóvel no seu nome.
📊 Alíquota Única
2%
Para qualquer tipo de imóvel em Porto Velho
🎯 Base de Cálculo
Valor do Imóvel
O maior valor entre: mercado, venal ou declarado
Como funciona: Diferente do IPTU (que você paga todo ano), o ITBI é pago apenas UMA VEZ,
no momento da transferência do imóvel. O cálculo muda conforme o tipo de imóvel: urbano ou rural.
🏠
Primeiro: Que Tipo de Imóvel?
O cálculo do ITBI muda conforme o tipo de imóvel. Escolha abaixo qual situação se parece com a sua
e vamos calcular juntos!
🏢 Imóvel Urbano
Casa, apartamento, terreno ou loja na cidade
Localizado na área urbana
Tem endereço com CEP
Paga IPTU urbano
Área medida em m²
🌾 Imóvel Rural
Fazenda, sítio, chácara ou terreno rural
Localizado na zona rural
Paga ITR (imposto federal)
Área medida em hectares
Tem ou pode ter atividade agropecuária
Dúvida sobre urbano x rural? Se seu imóvel fica dentro dos limites da cidade de Porto Velho,
com rua definida e numeração urbana, provavelmente é urbano. Se fica em área de fazenda, sítio ou zona rural,
é rural. Na dúvida, consulte a SEMFAZ.
Escolha o tipo do seu imóvel
🏢
Calculando ITBI para Imóvel Urbano
Para imóveis urbanos, o ITBI é calculado sobre o maior valor entre o valor de mercado
(avaliação da prefeitura), o valor venal (usado no IPTU) ou o valor declarado na compra.
🏡 Exemplo: Compra de Apartamento
Apartamento no Centro de Porto Velho
Valor declarado na compra: R$ 180.000,00
🔍 Como a prefeitura determina o valor:
📊 Valor de Mercado: Avaliação baseada em imóveis similares vendidos na região.
🏠 Valor Venal: Valor usado para calcular seu IPTU (consulte no carnê).
💰 Valor Declarado: Preço que você pagou, informado na escritura.
A prefeitura usa o MAIOR dos três valores!
💰 Valor Declarado
R$ 180.000
Preço que você está pagando pelo imóvel
🏠 Valor Venal (IPTU)
R$ 165.000
Valor que consta no carnê do IPTU
📊 Valor de Mercado
R$ 175.000
Avaliação da prefeitura
🎯 Base de Cálculo do ITBI
Maior valor entre: R$ 180.000, R$ 165.000 e R$ 175.000
Base = R$ 180.000,00
🧮 Fórmula do ITBI
ITBI = Base de Cálculo × 2%
ITBI = R$ 180.000,00 × 2%
ITBI = R$ 3.600,00
Cuidado com valores muito baixos! Se você declarar um valor muito abaixo do mercado,
a prefeitura pode solicitar uma reavaliação. É melhor ser realista no valor declarado.
ITBI Urbano: R$ 3.600,00
🌾
Calculando ITBI para Imóvel Rural
Para imóveis rurais, o cálculo é baseado na Tabela de Valor da Terra Nua (VTN)
multiplicada pela área, mais o valor das benfeitorias (casas, cercas, currais, etc.).
🌾 Exemplo: Compra de Sítio
Sítio na zona rural de Porto Velho
Área: 5 hectares (50.000 m²) com casa simples
Sobre a VTN: A Tabela de Valor da Terra Nua é atualizada anualmente e varia conforme
a região do município. Para consultar o valor exato, procure a SEMFAZ ou acesse o portal da prefeitura.
ITBI Rural: R$ 1.200,00
⚖️
Situações Especiais e Isenções
Nem toda transmissão de imóvel paga ITBI! Existem situações onde há isenção ou não incidência do imposto.
Veja as principais situações:
🚫 Quando NÃO se paga ITBI:
Situação
Explicação
Exemplo
Herança
Imóvel recebido por morte
Filho herda casa dos pais
Doação entre parentes
Doação sem pagamento
Pais doam casa para filho
Incorporação ao capital
Imóvel vira capital de empresa
Integralização de capital social
Regularização Fundiária
Primeira escritura em programa municipal
Titulação de terreno irregular
💰 Situações com Cálculo Diferenciado:
🏠 Usufruto
2/3 do valor
Direito de usar o imóvel sem ser dono
💰 Leilão Judicial
Valor da arrematação
Preço pelo qual foi arrematado
🏘️ Sistema Financeiro Habitação
Valor da compra
Financiamento habitacional
Atenção para empresas: Se você comprar imóvel em nome de empresa cujo negócio principal
é comprar e vender imóveis (mais de 50% da receita), pode perder a isenção e ter que pagar o ITBI
retroativamente!
📋 Exemplo: Divisão em Divórcio
Casal se divorcia e divide os bens:
Casa vale R$ 200.000 - Marido fica com a casa, esposa com R$ 100.000 em outros bens ITBI: Não paga, pois cada um recebeu 50% (sua parte justa)
Mas se o marido ficasse com casa de R$ 200.000 e a esposa com apenas R$ 50.000: ITBI: Paga sobre R$ 50.000 (valor que excedeu a parte justa da esposa)
Regularização Fundiária: Se você está regularizando um terreno através de programa
da prefeitura de Porto Velho, a primeira escritura é isenta de ITBI. Mas cuidado: se vender depois,
aí sim pagará ITBI normal!
Situações especiais identificadas
📋
Resumo Final - Como Pagar o ITBI
🎯 ITBI é sempre 2% do valor do imóvel
Base: Maior valor entre mercado, venal ou declarado Imposto: Base × 2%
Por lei, quem paga é o comprador (adquirente). Mas na prática, comprador e vendedor podem combinar quem vai pagar.
💻 Como gerar o ITBI?
Para gerar seu ITBI é bem simples e totalmente gratuito! Basta você acessar o portal e escolher a opção "cadastro de ITBI Web". Preencha tudo, anexe o documento solicitado e envie sua solicitação. Com o número de protocolo gerado, você pode acompanhar e imprimir seu ITBI na opção "Consulta de ITBI Web".
📅 Quando pagar o ITBI?
ANTES da escritura no cartório. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não pode registrar a transferência.
🏦 Posso financiar o ITBI?
Não, o ITBI deve ser pago à vista. Alguns bancos incluem o valor do ITBI no financiamento imobiliário, mas o pagamento à prefeitura é sempre à vista.
💳 Como pagar o ITBI?
Primeiro, você faz a declaração online de ITBI e, com o protocolo do pedido, você acompanha a emissão do seu ITBI e depois paga o boleto gerado. Normalmente, a prefeitura gera seu ITBI em até 3 dias.
🤔 E se eu achar o valor muito alto?
Você pode pedir reavaliação na SEMFAZ dentro do prazo estabelecido, apresentando documentos que comprovem o valor real do imóvel.
⚠️ E se eu não pagar o ITBI?
O cartório não poderá fazer a escritura e registrar o imóvel. Além disso, você perderá o ITBI gerado, caso não pague o imposto até 31/12 do ano da emissão.
🏠 Comprei pelo Minha Casa Minha Vida, pago ITBI?
Sim, mas o cálculo é sobre o valor do financiamento habitacional. Algumas situações podem ter isenção - consulte a SEMFAZ.
🎯 Agora você sabe!
O ITBI é um imposto simples: 2% sobre o valor do imóvel que você está adquirindo. O importante é
declarar o valor correto e pagar antes de ir ao cartório. Com as informações deste guia, você está
preparado para calcular e pagar seu ITBI sem surpresas!